济南的房价会不会涨呢?
最近的济南楼市,有一种声音叫小阳春来了。不排除有些楼盘卖的确实不错,就像去年一样,有的楼盘确实卖的不错,但是,无论今年还是去年,依然有楼盘卖得不好。
有的照片或小视频展示售楼处的人气火爆,但是也有售楼处门可罗雀的。即便火爆的售楼处,看似万头攒动,也有卖的不理想的。也有一种情况,把看房团的人数,把媒体活动的场面拍下来,确实是人山人海,但这种情况,能算标准的客户吗?
说这些主要是因为:最近,有些购房者又说到房价会不会涨?这个问题本来就回答不了,因为谁也没有看透市场的能力。
就像去年,好几个节点,都有楼盘发出涨价通知,但是大多还是偃旗息鼓。
其实,不但我们普通百姓看不透市场,即便那些所谓的权威经济学家,观点也不一致,有的看到市场会热,就像预判2019和2020那样,但结果有的说的八九不离十,有的却相去甚远。不是水平的问题,是蒙的。反正就两个答案。
深入一线的房地产开发企业也是如此。按道理,他们对市场的理解更深刻,与客户打交道,与政府打交道,有的还是头部房企,有的还是央企,自己多少楼盘在卖着,春江水暖鸭先知,但是,他们的判断也未必就准确。
可能在涨价的前夕,还在降价。可能在降价的前夕,还高价拿地。
我们看济南市场上,这样的例子也有一些。
比如2016年中铁拿下的彩石地块,也就是中铁城。
2016年11月1日,中铁拿下彩石1宗商服用地4宗住宅用地,总土地面积588113㎡,总建筑面积710195㎡,起拍价309813万元,成交金额927813万元,溢价率199%,其中住宅用地容积率为1.1-1.39,楼板价12941-13866元/㎡。
这个楼楼盘怎么样了5年过去,截止到2021年3月21日上午,这个楼盘的高层、洋房、别墅,总1095套拿下预售许可证的,但是网签数量只有176套。
其实,这个地段也不能说差,容积率也算很低了,周边环境也还是可以。这两年经十东路也有了地铁8号线的批复,也有了齐鲁科创走廊、自贸区等等利好加持,但依然卖的不理想,原因可能有许多,但一个重要原因,就是价格高了点。
你说中铁这可是央企,在济南也开发了多年,对济南市场,对上面的政策,应该把握的比我们要到位的多,但是,依然陷入中铁城的困境。
比如2017年万科拿下的机床四厂地块,也就是现在的万科翡翠公园。
2017年8月11日,万科以26亿+75187平米安置房拿下机床四厂地块,总占地87149平米,地上容积率3.3,地上建筑面积287591平米。不算安置房,地上楼板价9040元/平米,但7万多平米的安置房,占了总建面的四分之一,计入成本的话,万科的地上楼板价也得在1.5万左右,甚至更高。(2020年越秀拿下万科相邻地块,容积率只有2.5,楼面价12528元/平米)万科翡翠公园规划套数是2529套,但现在9栋楼有预售的是1230套,其中包括15号楼有59套有预售,具体15号楼多少套房子,12号楼多少套,1和3号楼多少套未知,这四栋楼都是安置房。如果按照现在8栋在售的拿到预售的1171套计算的话,难道1358套安置房?或许还有部分单元未拿预售,或者其他?
现实是,这个楼盘也过去了四个年头,截止到2021年3月21日,上午十点,我看了看,拿到预售证的是1230套(包含15号安置楼59套预售),网签数据是447套(包含15号楼安置楼2套网签)。50天前的2月1日,网签数据是410套。
历下区,按道理是济南比较受追捧的一个区域,所在的盛福片区距离高新会展,还是奥体中路,乃至往南的奥体,都不算远,为什么还卖的这么慢,一点不像万科的节奏?区域环境差,历下区津津乐道的教育优势在这个楼盘也没能体现出来,已经交房学校还没着落。而这个时候,卖两万三,市场接受度就没那么高了。
对比附近奥体中路上的金地华著,从去年疫情放开到年底,不到一年的时间也网签500套左右。而与万科翡翠公园相邻的中垠御苑,也是2016年拿的高价地,2020年打出一万五六的价格,销量直接上来,截止2021年3月21日,网签378套。要知道截止2020年10月27日,网签数据只有112套。价格一下来,销售立马就上去。
而我们知道,万科可是中国房地产的老大,多年的老大,即便现在销售额被碧桂园超越,也是领头羊的角色,在济南,万科更是布局多个楼盘,对客户的研究也是很深入很细致,但即便如此,2017年拿翡翠公园的地,这不也算是一个高点上吗?万科如果知道翡翠公园不好卖,还会拿地吗?但没有如果,即便头部房企,对市场的判断也未必准确。
举这两个例子,主要是说小阳春的判断,乃至持续性,乃至未来市场会不会涨价,乃至涨多少,或者反过来,等等,其实根本没有答案,都是一家之言。
2016和2017的疯狂已经过去四五年,2018逐步进入强弩之末势,市场也算震荡中走向平稳,这其实也是好事,这也是多方愿意看到的。不然,一时兴奋之后,就是老长时间的衰竭。
另外,据说前两天某楼盘被政府打招呼,原因就是楼盘不要搞得太热,不要有炒高房价的嫌疑,还是老实平稳一些。毕竟,平稳,这是市场的需要,也是讲政治的需要。
当然,任何时候,都有恶意炒作的,天天鼓动上车的,比如拿着王石的微博故意夸大的,甚至还扬言这是2016的开始。
只能说,这个楼市里,还是住着一部分病人的。
转自:腾讯新闻企鹅号地产下半场